買房子簽約問題(急......)
最近看了房子，還蠻喜歡的，於是向房仲出了個價錢，如要寫要約或斡旋都可以，請他去探探屋主的口風。兩天後，房仲要請我們跟屋主到公司去議價(但雙方不碰面)，並說請帶十萬元訂金，若成功即當場請代書簽約。用仲介的代書是ok，但整個還是感到很怪異....請問大家幾個問題：1.仲介說他覺得我們的出價太低，所以沒有寫斡旋或邀約，也未和屋主談到我們的出價，只是覺得大家出來談就會有成交的希望。請問這樣合理嗎？2.我去看過兩次房子，但沒看過不動產說明書，請問我應該在議價前幾天要求要查看，還是到時再看就行了？(不動產說明書的內容是什麼？很多嗎？)3....顯示更多最近看了房子，還蠻喜歡的，於是向房仲出了個價錢，如要寫要約或斡旋都可以，請他去探探屋主的口風。兩天後，房仲要請我們跟屋主到公司去議價(但雙方不碰面)，並說請帶十萬元訂金，若成功即當場請代書簽約。用仲介的代書是ok，但整個還是感到很怪異....請問大家幾個問題：1.仲介說他覺得我們的出價太低，所以沒有寫斡旋或邀約，也未和屋主談到我們的出價，只是覺得大家出來談就會有成交的希望。請問這樣合理嗎？2.我去看過兩次房子，但沒看過不動產說明書，請問我應該在議價前幾天要求要查看，還是到時再看就行了？(不動產說明書的內容是什麼？很多嗎？)3.當場簽約這件事讓我感到不安，不用先看過簽約書的內容嗎？代書是否有義務要說清楚簽約內容？簽約書中是否包含塗銷過去貸款的條文，有必要添加嗎？4.仲介說若簽約要付代書簽約費買賣各1500(中壢代書費是不是比較貴？)，但我會要求若貸款未達八五成則合約取消，訂金全數收回，請問：代書費是不是就一去不復還了？順帶一問，請問十年中古屋，貸到八成五的機率是多高？(我是老師，無不良信用紀錄).....很想買但怕買不到呀......更新:塗銷原屋貸款的費用應由買方還是賣方支付？「貸款未達八五成則合約取消，訂金全數收回」，請問這項條款期限應訂幾天？20天足夠嗎？
讓我來回答你的問題吧~~ 問題一 1. 仲介說他覺得我們的出價太低，所以沒有寫斡旋或邀約，也未和屋主談到我們的出價，只是覺得大家出來談就會有成交的希望。請問這樣合理嗎？ >>相信你應該有口頭上跟仲介說了一個價錢.但仲介是因你出的 價錢太低.與屋主期待有一定的落差.或者價錢較不符市場行情 .所以仲介不願填寫斡旋單.因為購屋者一但填寫斡旋單後.價錢 若差太多.再加價的意願或空間會不大.此時會較難成交....... 但仲介未與屋主談到你出的價錢.那到未必...肯定有談的...... 仲介回報屋主的價錢應該會比妳口頭出的價錢更低...... 這是談判技巧...也是他們的職業...任何人都會這麼做的... 你也不必太在意....知道就好了...照實回報是不會成交的... 因為這是人性的心理....屢試不爽的.... 因你出的價錢與屋主期待有所落差.(買賣雙方價值落差)... 約出來買賣雙方見面談也是一種方式....見面三分情嘛... 當面溝通較容易把價值觀拉近.省去中間人傳遞訊息... 這樣成交機率會較大的.只要買賣雙方同意見面談就屬合理.. 問題二 2. 我去看過兩次房子，但沒看過不動產說明書，請問我應該在議價前幾天要求要查看，還是到時再看就行了？(不動產說明書的內容是什麼？很多嗎？) >>不動產說明書是從看屋開始就可以看的.仲介若沒提出.可以 要求的..看幾次都可以..這次你的基本權益..到時再看也是可以 .但若要填寫斡旋單或簽約時必須審閱無誤後在上面簽名確認.. 以代表你對這不動產內容狀況有所裡解.(避免爭議). >>不動產說明書就是此不動產的一切綜合產權概況.為屋主委託 仲介售屋時所據實填寫(制式).對此負法律責任...... 內容為..是否漏水..出租...他人占用或佔用他人..貸款狀態.. 管理費有無欠繳...房屋是否有龜裂...海砂屋..輻射屋...等等 許多綜合概況...看過就知道了 問題三 3. 當場簽約這件事讓我感到不安，不用先看過簽約書的內容嗎？代書是否有義務要說清楚簽約內容？簽約書中是否包含塗銷過去貸款的條文，有必要添加嗎？ >>當場簽約是ok的..只要你把房子看仔細及確認不動產說明書 內容狀況(此為簽約契約書之一部份).當然簽約書內容你也可 要求先審閱或見面簽約前要求影印一份回家審閱.制式合約書 基本上不會有太大問題(公平的).代書在簽約時基本上都會 重點敘述合約內容....塗銷過去合約書上應該是有的.... 這是賣方的責任...這一點你大可放心...產權有問題.仲介有不 會去賣這房子的..因為會得不償失... 問題四 4. 仲介說若簽約要付代書簽約費買賣各1500(中壢代書費是不是比較貴？)，但我會要求若貸款未達八五成則合約取消，訂金全數收回，請問：代書費是不是就一去不復還了？ 所謂簽約費(潤筆費)各1500元是合理的.看地區習慣.有的1000 有的1500也有收2000~大桃園地區大部分代書都是收1500的 此費用並非代書費.無關的.是潤筆費或執筆費很多稱呼的... 這筆費用為以前早期代書幫人簽約.買賣雙方都會給個紅.. 現代社會只是把它定數化的不成文習慣罷了~~正常啦~ >>貸款若未達八五成合約取消.訂金全數收回..得看屋主的意思 .這不是你的權利..因為你向屋主購買此屋.是借他的房子去 辦貸款的..若你再做此要求..萬一貸款沒過..那大家都白忙 一場了.屋主的售屋時效就被你擔擱了.....這一點需要雙方 溝通了...代書費也是一樣...代書會做白工的... 建議您先將你的情況告知代書.如職業.負債比.年齡.保人狀況 ...代書可先呈給銀行做基本評估的...不會太大落差的.... 順帶一問，請問十年中古屋，貸到八成五的機率是多高？(我是老師，無不良信用紀錄).....很想買但怕買不到呀...... >>房屋價值..能貸多少...那得看銀行的估價了...85成還ok啦! 但銀行不見得依你的成交價認定喔!除非你做履約保證.. 每一家銀行的估價標準都不一樣... 看你的職業...老師...哈哈...銀行最最最喜歡了.... 無不良紀錄是基本要件啦!.. 再加一正常的保人...貸85成我評估是百分之九十ok的... 但你及保人的負債比也是很重要的喔!! 怕買不到喔...就看你願意的價錢囉~ 貸款我看你的條件應該不是問題啦~ 買方所需費用 1.仲介費 成交價2% 2.代書費 15000~18000...看地區工會習慣 3.潤筆費 1500 4.契稅 依稅均處核定(有稅單) 房屋稅單現值6% 5.房屋稅.地價稅.管理費..水電費...依過戶日平均分攤..
簽約過程中謹記大家的教誨，讓我順利簽約了。很感激大家的意見，每個人的想法綜合後，對我的幫助很大。無法決定究竟要給誰點數，所以交付投票。再一次感謝大家。有誠信的仲介，不會提什麼「當場簽約」的問題。專業的仲介，會主動用書面條列權益並主動替你爭取。連最基本的「合約審閱期」都想把你拿掉的仲介。你相信他的誠信與專業嗎？原貸款就算要塗銷及確認、用印的是屋主。這關係到他自身的利益。所以與你無關。貸款未達八五成則合約取消，貸款與否及成數是銀行控制，不能做為取消合約的約定。應改為「協助」取得貸款金額多少，合約始開始生效之類對你才有利1、關於斡旋的部分，如果您當初有交給仲介訂金，那麼仲介就必須開立斡旋單或議價單，但如果沒有交付斡旋金，還是建議要請仲介開斡旋單，不然事後仲介為了抽更高佣金，找另一組買方，相對就對我們不利，因為無法證明我們曾出過斡旋。2、不動產現況說明，仲介在處理一件交易時，不論是帶看現場，或是在店內介紹，都應隨時出示不動產說明書，而且再說明書的最末端應該也有賣方簽名確認說明書內容，如果仲介沒有出示，基本上已經有違反不動產經紀人職責之虞，我們是有權可以要求仲介出示說明書的！3、至於現場簽約的部分，那就更不應該如仲介所說的方式辦理。現在仲介間的不動產買賣的定型化契約，通常除了他們公司本身的版本以外，還有所謂內政部版，因為若是仲介自己的版本，通常條件都是對仲介最有利，然而依內政部版，則是著重在買賣雙方，仲介在處理買賣契約時，應該是提供他們自己的版本跟內政部版，交給買方並提供至少3天的審閱期，並將契約內容完整解釋後，由雙方當事人選擇簽約之版本後，確認雙方無疑問後才可以簽約，所以他所說現場簽約，也是不合仲介的職責。4、至於代書費，如果您擔心這部分，可向仲介要求，如果真的無法貸款達到，除了解除買賣契約、返還定金外，另外於買賣契約上特約退還代書費用，如果仲介跟代書同意，就沒有問題，但如果代書部分無法接受此條件，就看我方是否可以接受代書費無法退還，(因為基本上，大多都是無法退；就像委託案件給律師辦理，律師原則上並不因為當事人事後撤回案子而不收費，除非是律師與當事人間有特約在，不然原則上是不退的。)P.S.原則上，買賣房屋所需額外支付的一些規費、稅金等，大多都是由賣方支付，除非雙方當事人另有特約，至於期限部分，則應該是要看申辦貸款所需時間下去推算，如果銀行速度夠快，期限短一點也無所謂，所以這部分最好應該是要等要簽約前先問清楚，再決定時間就可以。P.S.又P.S.您問了這些問題，讓我有些疑問，不知您委託的是哪家仲介？感覺似乎不是十分專業，或是對屋況有所隱瞞，不知是否有些需要注意的地方，提醒您簽約前最好還是再到現場看看、而且要請仲介補齊該提供的資料再確認是否簽約。買賣不動產不是小事，所以最好要慎重點才好喔。參考資料：房仲業者法律顧問>>>>>如果屋主肯出來的話,就表示很有願意賣妳房屋喔!有可能是仲介希望你的誠意是看得到的啦!我也是這樣跟我的買方成交一戶店面的啦!一般都不會跟屋主碰面的呀!我想可能是怕屋主的講法會跟仲介的講法有所出入的關係!一般碰頭以後成交的機會很高!我建議你要堅持立場比較好!一般都會希望你加價,等到看你加價無望的時候才會妥協讓步.要了解的是一般如果協議完成就會請你簽約喔!所以在此敎妳一些該注意的事項喔!(1)要確認是否是屋主或是委託人~(2)記得要載明萬一貸款成數不足的話~所繳價金原金無息退回喔!一般的時間訂一個半月即可~最短就是一個月~因為如果沒有載明的話,一般的仲介會沒收妳的訂金或是請你補足貸款不足的差價喔!而所繳的佣金仲介也應該退回.用仲介的代書是ok，但整個還是感到很怪異....請問大家幾個問題：>>>>建議你要做履約保證比較好,因為你較沒有經驗啦!很怕妳被騙啦!有履約保證比較安全,因為要等到手續都完成後,賣方才會拿到錢啦!對雙方都較有保障啦!1.仲介說他覺得我們的出價太低，所以沒有寫斡旋或邀約，也未和屋主談到我們的出價，只是覺得大家出來談就會有成交的希望。請問這樣合理嗎？>>>>牠們很聰明的啦!就是不要把價位講死,因為你的出價如果對方一看就覺得差很多可能賣方就不願意賣,但是對於仲介而言,牠們當然希望成交,所以就請你們雙方到現場來談,一般而言成交的機率很高啦!人性的弱點,例如妳加一些,賣方降一些的講法,到時你就能夠感受到喔!記得要做一些備註啦!海砂屋或輻射鋼筋一般的仲介提供的合約都會記載的~最主要的是要現場去看過以後再簽約啦!不要爽快的就簽下去喔!還有就是產權要調查清楚~如果房屋為事故屋或兇殺屋等等的話,合約作廢或無效的載明喔!因為要是都不寫清楚的話爾後對你來講是相當的不利喔!言明在先~不要事後去後悔或是訴訟啦!代書一般用仲介的話,並不會跟你講太多,一般五分鐘輕描淡寫的就過去了~我的實務經驗~有履約保證的話費用為總價萬分之五.伍~六由雙方共同分擔~~2.我去看過兩次房子，但沒看過不動產說明書，請問我應該在議價前幾天要求要查看，還是到時再看就行了？(不動產說明書的內容是什麼？很多嗎？)>>>>一定要看清楚喔!而且你有三~伍天的審閱期喔!一般的仲介是不會讓你有審閱期~不過實際上是需要的啦!是你的權益啦!3.當場簽約這件事讓我感到不安，不用先看過簽約書的內容嗎？代書是否有義務要說清楚簽約內容？簽約書中是否包含塗銷過去貸款的條文，有必要添加嗎？>>>>當場簽約其實如果一切的保護措施都有想到但是還好啦!不過合約的內容一定要小心的審閱一遍喔!代書是沒有必要跟你說明的啦!事實也不會反而是銷售才會跟你大約講一下~很催促的讓你簽約<當然並非是全部啦!>~建議你有認識代書的話就請他幫你看一下~或是請代書請監證一下喔!是否有關於塗銷的條款:一般是有的~因為賣方是一定要塗銷的<費用由賣方支付啦!>4.仲介說若簽約要付代書簽約費買賣各1500(中壢代書費是不是比較貴？)，但我會要求若貸款未達八五成則合約取消，訂金全數收回，請問：代書費是不是就一去不復還了？>>>>>有可能喔!一般的代書在簽約的時候會收一筆潤筆費用約2000元~一般是雙方各付一半~代書費用約為9000~12000元<移轉費用及設定費用>還有保險費用<火地震險>~地政事務所的設定費用<貸款金額*1.2*千分之一>~~權狀費用合計約數百元~地政規費~~印花稅~~買方要付契稅<最貴的地方,核定現值6%房屋稅單上有核定的契價>~~加總大約6~8萬喔~不含總價喔!順帶一問，請問十年中古屋，貸到八成五的機率是多高？(我是老師，無不良信用紀錄).....很想買但怕買不到呀......>>>>>一般而言是沒問題但是還有要看房屋的銀行鑑價而定啦!一般條件好的客戶除非物件很差一般都可以貸下來~不過目前的房貸成數下降建議你一開始在合約上一定一定要寫明清楚啦!不然妳一定會很沒保障~留點空間給自己喔!言明在先才是聰明人~就算僅有萬分之一的機率也是一樣呀!塗銷原屋貸款的費用應由買方還是賣方支付？>>>>除非有另外的載明:不然一般是賣方支付呀!因為借款的人是賣方呀!「貸款未達八五成則合約取消，訂金全數收回」，請問這項條款期限應訂幾天？20天足夠嗎？>>>>應該多一點時間啦!因為要是這家不行還可以試試看別家呀!~別忘了~~妳的佣金在簽約時已經給了喔!妳要記得佣金要取回啦!最好簽約時給一半佣金就好啦!如果對方同意的話~畢竟之前你沒有簽斡旋訂單或要約書呀!~好房子很多~不要太躁急!越心急就越壞事~~不要表現出你很喜歡的樣子喔!報告完畢~部落格裡有一些相關的資料~我想對你會有幫助啦!參考資料：自己的實務經驗1.若仲介真心要幫你作居中人,且買方有誠意購屋並能帶斡旋金以示有心與屋主商議創造議價的機會,的確比較容易成交!但不論買方出價高低,只要從你口袋拿錢出去的金額,均要白紙黑字立下斡旋或邀約並確認仲介收據憑證,若斡旋成功買方不得反悔,否則當然要沒收買方斡旋金!但斡旋失敗代仲介需要還回買方斡旋金,若你當初沒立下白紙黑字誰能證明仲介收了斡旋金?2.當然要要求啦,若你對一棟即將付出幾百萬的房子有興趣,難道不想多做些了解嗎?有信用有品質的房屋仲介公司,應提供房屋相關資訊影印本做參考(e.g.土地權狀,屋況調查結果項目)3.當場簽約看是指什麼?若真心購買簽訂購屋意願書當然是當場要先把房子訂下來,否則屋主幹麻把房子保留給你?此時最好能夠先跟仲介索取簽約書回家審視清楚,然後約訂另外一天作為正式簽約,正式簽約時,需要有代書作為買賣兩方的公正第三人,此時牽扯到正式文件簽訂與蓋印同意等行為,所有法律責任在此應被明載在合約書中4.有時候損失$1500比買到有爭議的房子好多了,想開點!5.可以做點功課去各家銀行詢問,因為每個人的條件不一,找到願意承貸最低利率給你的銀行,你就賺到了經驗分享:我自己買了一間35年屋齡的中古屋,是跟信義房屋買的,信義房屋是沒有要求我們把斡旋金拿給給信義房屋,整個議價過程是跟屋主面對面談,仲介居中協調價格交叉點,成交時,十萬塊錢是直接拿給屋主的並當場簽訂購屋意願書,正式的簽約也是在信義代書中心簽訂,所有手續清清楚楚,所以整體交易感覺並沒有太多的疑慮與不安!至於貸款成數的部份,全靠自己與銀行的緣分囉!買屋緣份很重要,祝購屋心想事成~參考資料：自己關於您詢問的問題～1.按照常理來說～仲介人員是應該先幫您寫斡旋或要約書!他會如此要求只是希望能在短時間內幫您促成!原因可能是～您出的價格與賣方實際要賣的金額相差一大截!先不收斡旋或要約書可能也是怕說賣方這邊看了根本連談都不願意談!所謂見面三分情～賣方這邊降一點～買方這邊加一點～當天簽約也是有可能的!如果您覺得沒這個必要的話是可以請仲介人員先幫您下斡旋金～看仲介這邊與賣方談的怎樣再來說!2.所謂的不動產說明書就是您要購買這間房子的所有權～現況標的說明...等等!我建議您在下斡旋之前先看過～甚至請仲介人員幫您做解說!主要是不動產現況標的說明書比較重要!內容要很清楚且確實～比如說～是否發生過非自然身故或兇殺!是否有漏水情形!或者是～是否有損鄰之現象..等等!這些東西您不去進一步了解的話～怎麼會知道您買的房子是健康的呢?3.一般來說～下斡旋與要約書都有審閱期～我記得好像是三天到五天的樣子～其實塗銷貸款的部份您可以不要擔心～只要確定您要購買了～賣方也要賣了～塗銷貸款代書這邊會協助您的!4.簽約費1500其實都是行情價～但是我先建議您～先下斡旋或要約書～請仲介公司的特約代書先幫您評估貸款可到幾成比較保險唷!要不然到時貸款下不來～您就損失ㄧ筆費用了～況且下要約跟斡旋金是有順位的～行規!如果您是第一個順位就不用太擔心～下斡旋跟要約時～可寫20天～準備您的個人信用資料～1.薪資證明2.是否有其他貸款3.保人<如果您是公家機關就不太需要了>...其他的代書會告訴您!!先送銀行聯徵～確定可貸的成數再簽約!!PS.一般來說十年的中古屋還是要看地段跟個人信用唷!!還有～塗銷費用是由賣方負擔的～您只要配合代書那邊就可以了!恭喜您找到合適的家唷!不過還是跟您說一聲～真的有喜歡～價格只差一點點的就別猶豫了～參考資料：我的部落格http://tw.myblog.yahoo.com/a6300063weis/
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